Allen voran die Lage bestimmt dabei als entscheidender Faktor, wie teuer ein Quadratmeter ist und wie hoch Mieteinkünfte sein können. Seiten wie Rentola.at bieten einen guten Überblick zu Mietwohnungen in Wien, sowohl mit Hinblick auf das Angebot als auch auf den Preis. Daraus lassen sich viele nützliche Daten gewinnen, um beispielsweise dank Mietpreismultiplikator den Wert einer vergleichbaren Immobilie zu bestimmen. Auf diese Weise können aktuelle Realdaten als guter Indikator dienen, um eine sinnvolle Investition zu erkennen. Aber es gibt noch einige weitere Faktoren zu beachten.
Die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre
Wie in vielen anderen Ländern stiegen die Preise für Immobilien in ganz Österreich in Zeiten von Nullzinsen und günstiger Kredite rasant an. Betrachtet man die vergangenen 20 Jahre, dann haben sich die Preise landesweit fast verdreifacht. Die Hauptstadt ist dabei keine Ausnahme, sondern war von dem Trend zuweilen sogar noch stärker betroffen. Das liegt vor allem daran, dass viele junge Menschen und Arbeitnehmer nach Wien zogen.
Doch im Jahr 2023 kam es erstmals zu einem signifikanten Rückgang, nachdem insbesondere die letzten zwei Jahre mit zweistelligem Wachstum begeistern konnten. Die einst lockere Geldpolitik zum Überwinden der Pandemie führte zu hoher Inflation, die jetzt mit hohen Zinssätzen bekämpft werden soll. Folglich steigen die Finanzierungskosten derzeit stark an und Kredite sind schlichtweg unattraktiv. Hinzu kommen strikte Richtlinien bei der Vergabe, die 20 Prozent Eigenkapital und ein hohes Nettoeinkommen voraussetzen.
Das alles führte zu einem deutlichen Nachfragerückgang, der die Immobilienpreise im ganzen Land und besonders in Wien zuletzt deutlich sinken ließ. Im Jahresvergleich gingen die Preise in Wien zur Jahresmitte um 12,2 Prozent zurück, was selbst unter allen europäischen Hauptstädten als Höchstwert gilt. Aber es ist wichtig, diesen Rückgang dem zuvor rasanten Anstieg entgegenzustellen. Dann ist die Zahl gar nicht mehr so dramatisch, sofern sich Inflation und Märkte in naher Zukunft wieder normalisieren.
RudyBalasko, Canva.com
Wie teuer sind derzeit Immobilien in Wien?
Die Preise weichen sogar innerhalb von Wien erheblich voneinander ab. Am teuersten ist die innere Stadt mit ihrem historischen Zentrum: Ein Quadratmeter kostet sage und schreibe fast 20.000 Euro. Beliebte Stadtteile wie Wieden, Neubau und Döbling sind hingegen nur noch halb so teuer und bewegen sich um die 10.000 Euro-Marke herum. Damit ist die innere Stadt eine absolute Ausnahme, was aufgrund der Lage und dem knappen Platz durchaus verständlich ist.
Am anderen Ende der Skala liegen die Stadtteile Ottakring, Favoriten und Simmering. Immobilien kosten dort im Schnitt nur noch 5.000 Euro pro Quadratmeter, wobei das weiterhin mehr ist als im landesweiten Vergleich. Immobilien in Wien gelten also als vergleichsweise teuer, aber je nach Lage sind große Unterschiede möglich. Die wenigsten Menschen werden nach einer Wohnung in der inneren Stadt Ausschau halten, sondern wohl eher nach einer bezahlbaren Option etwas außerhalb.
Aber nicht nur die Lage spielt beim Preis eine Rolle, sondern natürlich auch die Größe und immer häufiger der Modernisierungsgrad. Strikte Auflagen erfordern hohe Investitionskosten, um Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Eine vermeintlich günstige Immobilie kann sich schnell als Kostenfalle erweisen, wenn aufwändige Modernisierungen gemacht werden müssen. Käufer sollten diese Aufwände von Anfang an berücksichtigen.
Wie sieht die Prognose für die Zukunft aus?
Immobilien sind nach wie vor eine hervorragende Option als langfristiges Investment, obwohl die Preise in Wien zuletzt drastisch gesunken sind. Es ist vor allem eine Momentaufnahme, die über langfristige Trends nicht hinwegtäuschen kann. Nimmt man die vergangenen 20 Jahre als Indikator, dann ist eine kontinuierliche Wertsteigerung zu verzeichnen, die mittlerweile zur Verdreifachung der Preise geführt hat. Ein kleiner Dämpfer nach Rekordanstiegen ist kein Grund zur Panik.
Sollte die Inflation sich in den nächsten Monaten normalisieren, dann kann das zur Stabilisierung führen, ehe mittelfristig weitere Anstiege zu erwarten sind. Doch das ist nur eine Gesamtbetrachtung, denn regional und je nach Stadtteil kann es durchaus Unterschiede geben. Es ist nicht auszuschließen, dass aufgrund der strikten Geldpolitik teure Stadtteile weiterhin unter niedriger Nachfrage leiden, während Käufer auf günstigere Stadtteile ausweichen. Eine differenzierte Betrachtung ist in jedem Fall notwendig.
Wann genau der richtige Zeitpunkt für eine Investition ist, kann niemand so richtig beantworten. Denn pauschale Aussagen sind nicht mehr so einfach möglich. Manche Immobilien werden nicht mehr günstiger, andere können durchaus weitere Abschläge verzeichnen. Langfristig gesehen lohnt sich die Investition aber praktisch immer.
Fazit – Immobilien in Wien sind teuer, aber gefragt
Wer die kurzzeitigen Rückschläge hinnehmen kann und langfristig plant, findet trotz Rekordpreisen weiterhin attraktive Immobilien in Wien. Über einen langen Zeitraum rentiert sich eine Investition fast immer, insbesondere in der schönen Hauptstadt.
Wien wurde zuletzt im Jahr 2023 wieder durch „The Economist“ zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt. Zudem ist der Zuzug weiterhin ungebrochen. Das sind alles hervorragende Grundlagen für attraktive Investments im nachhaltigen Wien.
